Terreni agricoli tokenizzati: cosa sono, come funzionano e perché potrebbero cambiare il mercato immobiliare agricolo

Quando si parla di tokenizzazione degli asset reali, l'attenzione si concentra spesso su azioni tokenizzate, obbligazioni tokenizzate, oro tokenizzato o fondi tokenizzati.

Esiste però un'altra categoria che potrebbe beneficiare enormemente della tokenizzazione: i terreni agricoli.

Per decenni investire in terreni agricoli è stato un privilegio riservato a grandi patrimoni, famiglie proprietarie, fondi specializzati e investitori istituzionali. Il motivo è semplice: acquistare un terreno richiede capitali elevati, procedure burocratiche complesse e una gestione che non sempre è alla portata del piccolo investitore.

La tokenizzazione promette di cambiare questo scenario permettendo di frazionare economicamente un terreno agricolo in migliaia di quote digitali acquistabili anche con importi contenuti.

Ma quanto c'è di reale dietro questa narrativa?

Cosa significa tokenizzare un terreno agricolo

La prima cosa da chiarire è che la tokenizzazione di un terreno agricolo non significa trasformare il terreno in una criptovaluta.

Nella pratica, il terreno viene generalmente conferito a una società veicolo (SPV), che ne detiene la proprietà legale. Successivamente vengono emessi token che rappresentano quote economiche della società che possiede il terreno.

L'investitore non acquista direttamente il terreno.

Acquista invece una quota della struttura che lo detiene.

Questa distinzione è fondamentale perché determina i diritti dell'investitore, il trattamento normativo e le modalità di gestione dell'asset.

Perché i terreni agricoli attirano interesse

I terreni agricoli possiedono caratteristiche che li rendono particolarmente interessanti nel mondo degli asset reali.

La superficie coltivabile è limitata per definizione, mentre la domanda alimentare globale continua a crescere.

Storicamente il valore dei terreni agricoli ha mostrato una volatilità inferiore rispetto a molte altre categorie di investimento e una correlazione relativamente bassa con i mercati finanziari tradizionali.

Inoltre il rendimento può provenire da più fonti contemporaneamente.

Un terreno può generare reddito attraverso l'affitto a un operatore agricolo, beneficiare dell'aumento del valore fondiario nel tempo e, in alcuni casi, produrre entrate aggiuntive legate a crediti di carbonio o attività agricole specializzate.

Come guadagna un investitore in terreni agricoli tokenizzati

La struttura varia da progetto a progetto, ma il principio generale resta simile.

L'investitore può beneficiare dei canoni di affitto versati dagli agricoltori che utilizzano il terreno e della possibile rivalutazione della proprietà nel lungo periodo.

In alcune strutture più evolute, i token holder possono partecipare indirettamente anche ai risultati economici delle coltivazioni.

È importante però ricordare che la tokenizzazione non crea rendimento.

La tokenizzazione modifica il modo in cui si accede all'investimento.

Il rendimento continua a dipendere dalla qualità del terreno, dalla gestione agricola e dalle condizioni del mercato.

I progetti più avanzati nel mondo

Negli Stati Uniti il settore è già relativamente sviluppato.

Piattaforme come AcreTrader e FarmTogether hanno reso possibile investire in terreni agricoli attraverso modelli di proprietà frazionata.

Questi operatori gestiscono centinaia di milioni di dollari di asset e hanno dimostrato che esiste una domanda concreta per questa tipologia di investimento.

Tuttavia, un aspetto sorprende molti investitori.

I principali operatori americani non utilizzano ancora blockchain pubbliche nel senso classico del termine.

La maggior parte delle strutture si basa infatti su quote societarie digitalizzate, mantenendo l'infrastruttura blockchain in secondo piano o addirittura assente.

In Europa uno dei casi più interessanti è LandEx, piattaforma che consente l'accesso a terreni agricoli dell'Europa orientale anche con importi molto contenuti.

Questo approccio ha reso il settore più accessibile agli investitori retail, dimostrando che la domanda per il farmland frazionato esiste anche fuori dagli Stati Uniti.

Terreni agricoli tokenizzati e tokenizzazione degli asset reali

I terreni agricoli rappresentano uno degli esempi più concreti di come la tokenizzazione possa essere applicata agli asset reali.

La tecnologia blockchain non modifica il terreno.

Modifica il modo in cui la proprietà economica viene registrata, trasferita e gestita.

Lo stesso principio viene oggi applicato a:

• azioni tokenizzate

• obbligazioni tokenizzate

• fondi tokenizzati

• oro tokenizzato

• real estate tokenizzato

I terreni agricoli sono semplicemente una delle categorie che potrebbero beneficiare maggiormente di questo processo.

Perché in Italia non esistono ancora veri terreni agricoli tokenizzati

Nonostante l'Italia sia uno dei principali paesi agricoli europei, al momento non esistono progetti realmente operativi di tokenizzazione fondiaria su larga scala.

Il problema non è tecnologico.

Le difficoltà sono soprattutto normative e strutturali.

Ogni trasferimento immobiliare richiede infatti procedure notarili e registrazioni catastali che non possono essere sostituite semplicemente da un trasferimento blockchain.

A questo si aggiungono la frammentazione del mercato agricolo italiano, la presenza di numerosi piccoli appezzamenti e l'assenza di un quadro normativo specifico per la tokenizzazione dei terreni.

Per questo motivo oggi in Italia troviamo numerosi progetti blockchain nel settore agroalimentare, ma quasi nessun caso di tokenizzazione della proprietà dei terreni.

Quale potrebbe essere il futuro del settore

Se la tokenizzazione continuerà a diffondersi, i terreni agricoli potrebbero diventare uno dei segmenti più interessanti del mercato RWA.

La possibilità di investire in superfici agricole con importi ridotti potrebbe aprire un mercato oggi difficilmente accessibile ai piccoli investitori.

Allo stesso tempo, proprietari e operatori agricoli potrebbero ottenere nuove fonti di capitale senza dover ricorrere esclusivamente al sistema finanziario tradizionale.

La vera sfida non sarà tecnologica.

Sarà costruire strutture legali e normative capaci di collegare il mondo fisico dei terreni con le nuove infrastrutture digitali.

Conclusione

I terreni agricoli tokenizzati rappresentano una delle applicazioni più interessanti della tokenizzazione degli asset reali.

La tecnologia consente di frazionare economicamente asset storicamente poco accessibili, aprendo potenzialmente il settore a una platea molto più ampia di investitori.

Oggi il mercato è ancora nelle fasi iniziali, soprattutto in Europa e in Italia.

Tuttavia, l'interesse crescente verso gli asset reali tokenizzati suggerisce che il farmland potrebbe diventare uno dei prossimi segmenti a beneficiare della trasformazione digitale della finanza.

VERDETTO ASSETREALI.IT

Cosa si crede

Che la tokenizzazione permetta di acquistare direttamente porzioni di terreno tramite blockchain.

Cosa consente la struttura

La tokenizzazione permette di frazionare economicamente l'investimento attraverso società che detengono i terreni e rappresentano le quote tramite token.

Cosa accade nella pratica

Negli Stati Uniti e in alcune aree d'Europa esistono già modelli funzionanti di proprietà frazionata, mentre in Italia la tokenizzazione fondiaria è ancora bloccata principalmente da vincoli normativi e catastali.

DISCLAIMER

Le informazioni contenute in questo articolo hanno finalità esclusivamente informative e non costituiscono consulenza finanziaria, legale o fiscale né raccomandazione di investimento. Gli investimenti in asset reali, strumenti finanziari e asset tokenizzati comportano rischi, inclusa la possibile perdita del capitale.